聚焦制度改革，新发展模式助力房地产行稳致远

摘要： 　　证券时报记者 张达　　党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）确立了构建房地产发展新模式的改革目标，并从完善...

　　证券时报记者 张达

　　党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）确立了构建房地产发展新模式的改革目标，并从完善供应体系、优化调控政策、转变运营方式等重点领域明确了改革任务，房地产业改革路线图更加清晰。

　　接受证券时报记者采访的专家学者认为，《决定》兼顾当前和长远，为房地产长远发展确立了方向和目标。加快构建房地产发展新模式，离不开政策的引导和支持，制定和实施有利于新模式构建的金融政策、土地政策、税收政策等是必选之项。

　　明确改革目标

　　兼顾当前和长远

　　《决定》对于房地产层面的表述放在了“健全保障和改善民生制度体系”的框架之下。“这次《决定》之所以对房地产着墨较多，是因为兼顾了当前和长远，既着眼于解决当前的迫切问题，又兼顾未来的可持续发展，确保经济、社会和环境的全面协调发展，为房地产长远发展确立了方向和目标。”中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹在接受证券时报记者采访时说。

　　在秦虹看来，“加快建立租购并举的住房制度”直接回应了当前房地产市场中存在的部分城市房价高、租赁市场不规范和不成熟等问题，结合《决定》中“推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度”的部署，可以预见，通过加快构建租购并举的住房制度，可以缓解目前部分居民购房难、租房难、租购不同权的问题，切实保障民生，提升人民生活质量。

　　“加快构建房地产发展新模式”旨在创新和优化现有的房地产发展模式。秦虹对记者说，特别是改变“高负债、高杠杆、高周转”的房企经营模式，推动房地产市场健康、可持续发展。

　　秦虹同时指出，加快构建房地产发展新模式离不开政策的引导和支持，因此，制定和实施有利于新模式构建的金融政策、土地政策、税收政策等是必选之项。

　　改革融资方式和预售制度

　　构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

　　加快构建房地产发展新模式，需要进一步深化重点领域改革。

　　此次《决定》明确提出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，这是构建新发展模式在体制机制改革方面的重要内容之一。

　　“过去房地产开发融资与商品房预售资金的使用关系密切，在预售资金监管不到位的情况下，开发企业挪用预售资金，使用无息杠杆拿地开发，带来了项目烂尾的风险。”秦虹说，改革和完善商品房预售制度，严格预售资金使用监管或实行现房销售，可以大大降低购房人的购房风险；但也需要改革房地产开发的融资方式，使开发资金能覆盖建设过程。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对证券时报记者表示，“改革商品房预售制度”意味着商品房预售制度不会取消，但是市场趋势是以现房销售为主，期房销售占比下降。商品房预售制度改革的总体方向应该是在保护购房者权益的基础上，提高资金监管效率和使用效率。

　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟也认为，考虑到试点现售制存在的周期长、回款慢、加重房企经营负担等问题尚未得到有效解决，预售制短期内不会全面退出。

　　完善调控政策

　　充分赋权地方

　　由于房地产市场区域特征明显，各个城市的交易量和价格有很大差异，近年来，中央和监管部门一直强调要“因城施策”。此次《决定》再次强调，“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”，并进一步明确提出“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。

　　“赋予地方调控自主权，可以避免‘一刀切’政策导致的不适应性和副作用，增强调控政策灵活性。”秦虹说，“允许有关城市取消或调减住房限购政策”，赋予地方更多自主权，有助于鼓励地方政府根据自身情况创新调控手段，稳定房价，满足更广泛居民的购房需求，探索适合本地的房地产发展模式；“取消普通住宅和非普通住宅标准”，将有助于放开目前部分城市仍存在的购房限制，促进合理购房需求，提升市场活跃度。

　　据克而瑞研究中心统计，目前，全国绝大多数二三线城市已经全面放开住房交易限制，仅剩北京、上海、广州、深圳4个一线城市及天津和海南部分城市还在执行限购。

　　中指研究院市场研究总监陈文静预计，短期广州、天津、海南部分地区取消限购政策存在较强预期，北京、上海、深圳取消限购或仍需时间，短期或仍以渐进式推进为主。

　　在普通住宅标准方面，邹琳华认为，“取消普通住宅和非普通住宅标准”，意味着购买改善性住房的交易税费将进一步降低，此举更好地体现了对普通居民改善型住房需求的支持。因为绝大多数非普通住宅，只是面积相对较大或单价相对较高，实际上并非豪宅，购买者也多为普通居民家庭。

　　杨科伟指出，2023年深圳、上海、北京均取消了普通住宅总价限制，只以建筑面积、容积率、单价等作为区分；未来普通住宅标准有望进一步放宽甚至取消，比如北京取消单价限制，上海、深圳放宽面积限制，以此减轻住房交易税费负担。

　　值得注意的是，《决定》还提出“完善房地产税收制度”。秦虹认为，房地产税收制度完善应从整体考虑，首先需要完善房地产的税收法律框架，梳理优化相关税收的征收范围、标准、方式和用途，该减的减，该增的增。降低开发交易环节税赋，增加持有环节税收，是过去一直讨论的方向，从未来看，调整这一税收体系，需要从法律法规、税基税率、评估体系、征管监督、税收减免、政策宣传等多个方面进行系统设计和实施，并通过试点先行、数据整合和配套政策等措施确保改革的平稳推进，确保法律法规的可操作性和透明度。

　　对于备受关注的房地产税，陈文静认为，中长期来看，房地产税相关立法和改革或仍将持续推进，但当前房地产市场处于深度调整阶段，房地产税的出台时机尚不成熟。进一步降低交易环节税费如降低契税税率等，也是支持住房保障的重要举措。